Zehn bis fünfzehn Prozent — und zwar aus Eigenkapital
Als grobe Faustregel gelten 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das 40.000 bis 60.000 Euro, die zusätzlich bereitstehen müssen. Der entscheidende Punkt: Die meisten Banken erwarten, dass diese Summe aus Eigenkapital kommt. Wer sein gesamtes Erspartes in die Anzahlung steckt, steht beim Notartermin ohne Puffer da.
Die Spanne erklärt sich fast vollständig durch das Bundesland. In Bayern liegt man derzeit bei etwa 9 bis 10 Prozent, in Baden-Württemberg deutlich höher. Der Unterschied entsteht bei einem einzigen Posten.
Die vier Posten im Einzelnen
Grunderwerbsteuer. Der mit Abstand größte Brocken und der einzige, der sich nicht verhandeln lässt. Der Satz ist Ländersache: Bayern liegt 2026 bei 3,5 Prozent, Baden-Württemberg bei 5,0 Prozent, andere Länder liegen darüber. Bei 400.000 Euro sind das je nach Bundesland 14.000 bis über 26.000 Euro — für dieselbe Immobilie.
Notar und Grundbuch. Zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt, ein günstigerer Notar existiert also nicht. Was man beeinflussen kann, ist der Umfang: Zusatzleistungen wie Notaranderkonto oder komplizierte Auflassungsvormerkungen kosten extra.
Maklerprovision. Üblich sind 3 Prozent zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer, also 3,57 Prozent je Seite. Seit der Neuregelung teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnimmobilien in der Regel; das war früher anders und wird in älteren Ratgebern noch falsch dargestellt.
Was gern vergessen wird. Ein Gutachten oder eine Baubegleitung bei Bestandsimmobilien, die Grundschuldbestellung, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung des Verkäufers, und schlicht der Umzug.
Der Fehler, der am meisten kostet
Nicht die Höhe der Nebenkosten ist das eigentliche Problem, sondern ihr Zeitpunkt. Grunderwerbsteuer und Notarkosten werden binnen weniger Wochen nach Beurkundung fällig, lange bevor Mieteinnahmen fließen oder die alte Wohnung verkauft ist. Wer mit dem Erlös aus einem späteren Verkauf plant, hat eine Lücke von Monaten zu überbrücken.
Ebenso häufig unterschätzt: Diese Kosten erhöhen den Beleihungswert nicht. Fünfzigtausend Euro Nebenkosten verschwinden vollständig — sie stecken nicht in der Immobilie und sind bei einem Verkauf kurz danach unwiederbringlich verloren. Deshalb rechnet sich ein Kauf, der nach drei Jahren wieder verkauft wird, praktisch nie.
Was sich tatsächlich beeinflussen lässt
• Bewegliches Inventar separat ausweisen. Einbauküche, Markise oder Sauna können im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden; auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Höhe muss plausibel bleiben — das Finanzamt prüft das.
• Grundstück und Bau trennen. Beim Neubau mit getrennten Verträgen fällt die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück an. Ob das anerkannt wird, hängt an der Konstruktion; hier lohnt Beratung vorab statt Reparatur danach.
• Provision verhandeln. Die 3 Prozent sind üblich, nicht gesetzlich. Bei schwer verkäuflichen Objekten ist Spielraum vorhanden.
Vor dem Notartermin durchrechnen
Eine belastbare Kalkulation braucht nur fünf Zeilen: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar und Grundbuch mit 2 Prozent, Maklerprovision, plus einen Puffer von etwa 5.000 Euro für Gutachten, Umzug und die ersten Reparaturen. Die Summe daraus ist das Eigenkapital, das vorhanden sein muss — nicht die Anzahlung.
Wer sich vorher einliest, welche Posten regional abweichen und worauf bei Bestandsimmobilien zu achten ist, findet die einzelnen Themen aufbereitet bei SKD Immobilie; die finanzielle Seite steht dort unter Finanzierung gebündelt.
Kurz zusammengefasst
• 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises einplanen, aus Eigenkapital.
• Grunderwerbsteuer ist Ländersache und der größte Einzelposten.
• Notar und Grundbuch: rund 2 Prozent, nicht verhandelbar.
• Makler: 3 Prozent plus Mehrwertsteuer, je Seite.
• Alles zusammen ist wenige Wochen nach Beurkundung fällig.
Der Kaufpreis entscheidet, ob man sich die Immobilie leisten kann. Die Nebenkosten entscheiden, ob man sie kaufen kann.